UBND TP Hà Nội đang đề xuất triển khai dự án cải tạo toàn diện sông Nhuệ theo hình thức đối tác công tư (PPP), hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT), với tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 75.000 tỷ đồng. Để thanh toán cho nhà đầu tư, thành phố dự kiến sử dụng hơn 350ha quỹ đất đối ứng, mở ra nhiều kỳ vọng về chỉnh trang đô thị cũng như tạo động lực cho thị trường bất động sản khu vực phía Tây và phía Nam Thủ đô.
Tổng vốn đầu tư hơn 75.000 tỷ đồng
Theo tờ trình gửi HĐND TP Hà Nội, dự án có tổng mức đầu tư khoảng 75.115 tỷ đồng, dự kiến triển khai trong giai đoạn 2026 – 2029. Thành phố đề xuất lựa chọn Tập đoàn Geleximco là nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt để thực hiện dự án.
Phạm vi thực hiện kéo dài từ cống Liên Mạc đến hết địa phận Hà Nội, đi qua địa bàn của 19 xã, phường.
Dự án được chia thành 4 hợp phần gồm:
- Giải phóng mặt bằng.
- Nạo vét, cải tạo lòng sông, kè bờ và các công trình trên tuyến.
- Xây dựng hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hệ thống thu gom nước thải hai bên sông.
- Đầu tư các nhà máy xử lý nước thải theo quy hoạch.
Hơn 350ha quỹ đất được nghiên cứu để thanh toán hợp đồng BT
Theo phương án sơ bộ, Hà Nội sẽ nghiên cứu sử dụng khoảng 353,5ha quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT.
Trong đó, khoảng 218,5ha thuộc các khu vực đã có quy hoạch phân khu, bao gồm:
- Khoảng 117ha khu đô thị tại Sơn Đồng và An Khánh.
- Khoảng 100ha khu đô thị tại Yên Nghĩa.
- Khoảng 1,5ha lô CT5 thuộc khu đô thị Thành phố Giao lưu.
Bên cạnh đó, thành phố tiếp tục nghiên cứu khoảng 135ha quỹ đất theo Quy hoạch Thủ đô, gồm:
- 20ha dọc Quốc lộ 32.
- 20ha dọc trục Hồ Tây – Ba Vì.
- 95ha khu vực đầu cống Liên Mạc.
Ngoài các khu đất trên, Hà Nội cũng sẽ xem xét quỹ đất hình thành sau khi thu hồi đất hai bên sông trong quá trình triển khai dự án.
Giá trị quỹ đất dự kiến dùng để thanh toán được ước tính khoảng 69.100 tỷ đồng.
Quỹ đất mới ở giai đoạn nghiên cứu
UBND TP Hà Nội cho biết các khu đất nêu trên mới chỉ là phương án nghiên cứu ban đầu nhằm xác định nguồn lực thanh toán cho hợp đồng BT.
Danh mục quỹ đất sẽ tiếp tục được rà soát, xác định cụ thể về diện tích, vị trí, pháp lý và giá trị trong các bước chuẩn bị đầu tư tiếp theo nhằm bảo đảm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
HĐND Hà Nội đề nghị làm rõ phương án tài chính
Trong báo cáo thẩm tra, Ban Đô thị HĐND TP Hà Nội cho rằng hồ sơ dự án vẫn còn nhiều nội dung cần được làm rõ trước khi xem xét thông qua.
Đáng chú ý, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán khoảng 69.100 tỷ đồng, thấp hơn tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 6.000 tỷ đồng. Hồ sơ hiện chưa nêu rõ phương án xử lý phần chênh lệch này.
Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra cũng yêu cầu làm rõ:
- Tiến độ giao quỹ đất và thời điểm thanh toán.
- Cơ chế xác định giá trị quỹ đất.
- Khả năng huy động vốn của nhà đầu tư.
- Chi phí tài chính và các rủi ro trong quá trình thực hiện.
- Hiện trạng pháp lý của các khu đất dự kiến đối ứng.
- Khả năng giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư.
Đặc biệt, Ban Đô thị đề nghị đánh giá kỹ tính khả thi của mục tiêu hoàn thành giải phóng mặt bằng trong năm 2026 và hoàn thành toàn bộ dự án vào 2029.
Tác động đến thị trường bất động sản
Nếu được triển khai đúng tiến độ, dự án cải tạo sông Nhuệ được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện môi trường, hoàn thiện hạ tầng giao thông và nâng cao chất lượng không gian đô thị dọc tuyến sông.
Đồng thời, việc phát triển các quỹ đất đối ứng và chỉnh trang khu vực hai bên sông có thể tạo thêm nguồn cung các khu đô thị mới, qua đó tác động tích cực đến thị trường bất động sản tại nhiều khu vực phía Tây Hà Nội trong những năm tới.
