Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường chung cư Hà Nội đang xuất hiện dấu hiệu chững giá. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của nhiều người, lượng giao dịch thực tế vẫn khá trầm lắng khi cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều dè dặt xuống tiền.
Giá giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức quá cao
Thời gian gần đây, trên nhiều hội nhóm cư dân và sàn giao dịch xuất hiện không ít thông tin rao bán căn hộ với cụm từ “cắt lỗ”, “giảm sâu” hay “bán gấp”. Tuy nhiên, khảo sát thực tế cho thấy phần lớn mức giảm chỉ mang tính điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh trước đó.
Tại nhiều đại đô thị phía Tây Hà Nội, căn hộ hai phòng ngủ diện tích khoảng 60–70m² hiện vẫn được rao bán quanh mức 80 triệu đồng/m² đến 100 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm trước.
Nhiều người mua nhà cho biết mức giá hiện tại vẫn vượt quá khả năng tài chính của phần lớn gia đình trẻ, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà chưa thực sự ổn định.
Người mua ở thực chọn tiếp tục chờ đợi
Không ít khách hàng có nhu cầu ở thật đang lựa chọn phương án thuê nhà thay vì vội vàng mua vào.
Tâm lý chung hiện nay là chờ thêm nhịp điều chỉnh của thị trường hoặc kỳ vọng xuất hiện các dự án có mức giá hợp lý hơn. Dù giá bán đã chững lại so với giai đoạn sốt nóng, mặt bằng chung cư Hà Nội vẫn neo ở mức rất cao, nhất là tại các khu vực có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.
Ngoài áp lực giá bán, chi phí vay ngân hàng cũng là rào cản lớn. Với mức lãi suất thả nổi dao động khoảng 10–14%/năm, khoản trả góp hàng tháng trở thành gánh nặng tài chính đáng kể đối với nhiều gia đình.
Nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng
Không chỉ người mua để ở, giới đầu tư căn hộ cũng đang giảm nhiệt rõ rệt.
Nhiều nhà đầu tư cho rằng giai đoạn “lướt sóng” chung cư hiện không còn dễ dàng như trước khi nguồn cung mới liên tục gia tăng. Trong hai năm tới, Hà Nội dự kiến có thêm hàng chục nghìn căn hộ được bàn giao, tạo áp lực lớn lên thanh khoản và thị trường cho thuê.
Đặc biệt, việc sử dụng đòn bẩy tài chính ở thời điểm hiện tại được đánh giá tiềm ẩn nhiều rủi ro khi chi phí vốn tăng cao nhưng khả năng tăng giá ngắn hạn lại chậm dần.
Thị trường cho thuê không còn hấp dẫn như trước
Một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tư dè dặt là hiệu suất cho thuê căn hộ đang giảm mạnh.
Dù giá mua căn hộ liên tục leo thang, giá thuê thực tế lại không tăng tương ứng. Tại nhiều khu vực ở Hà Nội, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ dao động khoảng 2–4% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với gửi tiết kiệm ngân hàng.
Điều này khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân bắt đầu tính toán lại bài toán dòng tiền. Trong bối cảnh vừa phải trả lãi vay, vừa cạnh tranh với nguồn hàng mới từ chủ đầu tư, việc duy trì lợi nhuận từ cho thuê ngày càng khó khăn hơn.
Nguồn cung tăng nhưng chủ yếu nằm ở khu vực ngoại thành
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang dần cải thiện sau thời gian dài khan hiếm. Tuy nhiên, phần lớn dự án mới lại tập trung ở khu vực ven đô và ngoại thành.
Điều này khiến nhiều người mua ở thực vẫn chưa sẵn sàng xuống tiền vì khoảng cách di chuyển xa trung tâm, trong khi hạ tầng và tiện ích tại một số khu vực chưa thực sự hoàn thiện.
Tâm lý “chờ thêm” vì thế đang bao trùm thị trường, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ có nhu cầu mua căn hộ để an cư.
Khẩu vị đầu tư chung cư đang thay đổi
Giới chuyên gia nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh hơn so với những năm trước.
Tâm lý đầu tư ngắn hạn và lướt sóng dần suy giảm, thay vào đó người mua bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới giá trị sử dụng thực, tiềm năng khai thác dài hạn, pháp lý và uy tín chủ đầu tư.
Trong bối cảnh đó, các phân khúc như nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ trở thành động lực mới của thị trường, giúp mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình.
Nhiều chuyên gia cho rằng nếu nguồn cung giá hợp lý được cải thiện cùng với chính sách tín dụng ổn định hơn, thanh khoản thị trường có thể dần phục hồi trong thời gian tới.
