Xây dựng cơ chế định giá đất minh bạch, sát thực tế
Cơ chế định giá đất đang trở thành một trong những vấn đề được đặc biệt quan tâm khi tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, môi trường đầu tư và quá trình triển khai các dự án phát triển đô thị trên cả nước.
Tại tọa đàm chuyên đề về định giá đất và phát triển bền vững thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia đã đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện phương pháp xác định giá đất theo hướng minh bạch, khoa học và phù hợp với thực tiễn.
Định giá đất ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản
Theo các chuyên gia, giá đất không chỉ tác động đến hoạt động đầu tư và phát triển dự án mà còn liên quan trực tiếp đến tín dụng, đấu giá đất, cổ phần hóa doanh nghiệp, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và nhiều lĩnh vực kinh tế khác.
Trên thực tế, giá bất động sản được hình thành từ nhiều yếu tố như:
- Giá đất.
- Chi phí giải phóng mặt bằng.
- Chi phí xây dựng.
- Chi phí tài chính và lãi vay.
- Chi phí quản lý, marketing.
- Dự phòng rủi ro.
- Lợi nhuận của doanh nghiệp.
Do đó, việc xây dựng cơ chế định giá đất phù hợp sẽ góp phần ổn định thị trường và tạo môi trường đầu tư minh bạch hơn.
Luật Đất đai 2024 tạo nền tảng cho cơ chế mới
Những năm gần đây, hệ thống pháp luật liên quan đến định giá đất đã có nhiều thay đổi đáng chú ý.
Luật Đất đai 2024 chính thức bãi bỏ khung giá đất, thay thế bằng bảng giá đất được xây dựng hằng năm và yêu cầu mức giá phải tiệm cận với giá thị trường.
Bên cạnh đó, các quy định mới về phương pháp xác định giá đất, thẩm định giá và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cũng đang từng bước được hoàn thiện nhằm nâng cao tính minh bạch trong công tác quản lý.
Đề xuất thí điểm cơ chế định giá đất tại 8 địa phương
Một trong những đề xuất đáng chú ý là triển khai cơ chế thí điểm (sandbox) về định giá bất động sản trong giai đoạn 2026 – 2028 tại các địa phương có thị trường phát triển mạnh.
Các địa phương được đề xuất gồm:
- Hà Nội
- TP.HCM
- Đà Nẵng
- Hải Phòng
- Khánh Hòa
- Lâm Đồng
- Cần Thơ
- Một số địa phương có tốc độ phát triển bất động sản cao
Theo đề xuất, chương trình thí điểm sẽ tập trung vào:
- Xây dựng cơ sở dữ liệu giao dịch thực tế.
- Phát triển bản đồ giá đất số.
- Ứng dụng công nghệ định giá tự động.
- Công khai giá tham chiếu theo từng khu vực.
- Thẩm định giá bởi nhiều đơn vị độc lập.
Các chuyên gia đánh giá đây sẽ là bước tiến quan trọng giúp nâng cao tính minh bạch và hạn chế tình trạng chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường.
Đề xuất cơ chế định giá nhiều tầng
Đối với các dự án quy mô lớn hoặc có yếu tố Nhà nước tham gia, nhiều ý kiến đề xuất áp dụng cơ chế định giá độc lập nhiều tầng.
Theo đó, mỗi dự án có thể được thẩm định bởi từ hai đến ba tổ chức định giá độc lập trước khi cơ quan quản lý đưa ra mức giá cuối cùng.
Giải pháp này được kỳ vọng sẽ giảm rủi ro sai lệch trong quá trình xác định giá đất và tăng tính khách quan trong công tác thẩm định.
Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản
Một trong những giải pháp trọng tâm được các chuyên gia đồng thuận là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản.
Hệ thống dữ liệu sẽ được liên thông với:
- Cơ quan đất đai.
- Cơ quan thuế.
- Văn phòng công chứng.
- Ngân hàng.
- Sàn giao dịch bất động sản.
- Hệ thống đấu giá.
- Đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Cơ quan cấp phép xây dựng.
Dữ liệu sẽ phản ánh đầy đủ giá giao dịch thực tế, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tình trạng pháp lý của từng dự án.
Xây dựng tiêu chuẩn định giá riêng cho từng phân khúc
Các chuyên gia cũng cho rằng mỗi loại hình bất động sản cần có phương pháp định giá riêng thay vì áp dụng một cơ chế chung.
Các phân khúc cần được xây dựng bộ tiêu chuẩn riêng gồm:
- Nhà ở thương mại.
- Nhà ở xã hội.
- Nhà ở cho thuê.
- Bất động sản công nghiệp.
- Logistics.
- Văn phòng.
- Trung tâm thương mại.
- Bất động sản nghỉ dưỡng.
- Bất động sản nông nghiệp.
Việc phân loại rõ ràng sẽ giúp việc xác định giá đất sát với thực tế hơn.
Hỗ trợ dự án chuyển tiếp và nhà ở xã hội
Đối với các dự án đã được giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhiều chuyên gia đề xuất áp dụng cơ chế tạm tính giá đất để doanh nghiệp có thể triển khai dự án sớm hơn.
Riêng với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở cho thuê dài hạn, cần xây dựng cơ chế định giá riêng nhằm đảm bảo mục tiêu an sinh xã hội và phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Kỳ vọng tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững
Các chuyên gia nhận định việc hoàn thiện cơ chế định giá đất theo hướng minh bạch, khoa học và sát với thực tiễn sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định hơn trong thời gian tới.
Đồng thời, đây cũng là giải pháp quan trọng nhằm thúc đẩy đầu tư, tăng nguồn cung dự án, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và hỗ trợ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội bền vững.
