Luật Đất đai sửa đổi 2026: Đề xuất nhiều thay đổi lớn
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đến hết ngày 10/8/2026. Việc sửa đổi được đánh giá là cần thiết nhằm đồng bộ với các luật mới như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch và Luật Xây dựng, đồng thời tháo gỡ nhiều vướng mắc của thị trường bất động sản sau gần 2 năm thực hiện Luật Đất đai 2024.
Vì sao cần sửa Luật Đất đai?
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, thực tế triển khai Luật Đất đai 2024 cho thấy nhiều bất cập trong công tác quy hoạch, xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Những hạn chế này không chỉ làm chậm tiến độ các dự án mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến môi trường đầu tư và sự phát triển của thị trường bất động sản.
1. Quy hoạch sử dụng đất chưa theo kịp thực tế
Chất lượng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại nhiều địa phương còn hạn chế. Dự báo nhu cầu sử dụng đất chưa sát với tốc độ phát triển kinh tế – xã hội, khiến nhiều chỉ tiêu quy hoạch không đạt kế hoạch và việc thực hiện thiếu đồng bộ giữa các vùng.
Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản bị kéo dài thời gian triển khai.
2. Giá đất theo thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn
Mặc dù Luật Đất đai 2024 quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng trên thực tế việc triển khai còn nhiều vướng mắc do:
- Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch.
- Vẫn tồn tại song song bảng giá đất và giá đất cụ thể, tạo ra tình trạng “hai giá đất”.
- Cơ sở dữ liệu phục vụ định giá còn thiếu.
- Giá thị trường chịu tác động của đầu cơ và hiện tượng thổi giá.
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến việc tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng cũng như nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân.
3. Đấu giá đất và lựa chọn nhà đầu tư còn nhiều bất cập
Dự thảo cho rằng pháp luật hiện hành chưa phân định rõ hình thức giao đất, cho thuê đất đối với từng loại quỹ đất khác nhau.
Bên cạnh đó, cơ chế đấu giá hiện nay chủ yếu lựa chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất, trong khi nhiều dự án quy mô lớn hoặc có yêu cầu công nghệ cao cần đánh giá thêm về năng lực, kinh nghiệm và khả năng triển khai thực tế.
4. Thủ tục đầu tư còn chồng chéo
Một dự án bất động sản hiện phải thực hiện nhiều thủ tục theo Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu cùng nhiều quy định khác.
Các bước như:
- Lập quy hoạch.
- Chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Thu hồi đất.
- Giải phóng mặt bằng.
- Đấu giá hoặc đấu thầu.
- Giao đất.
vẫn còn nhiều nội dung trùng lặp, khiến thời gian triển khai kéo dài và làm tăng chi phí cho cả Nhà nước lẫn doanh nghiệp.
5. Bồi thường và tái định cư làm chậm nhiều dự án
Một trong những vướng mắc lớn là quy định phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất.
Theo đánh giá của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, quy định này khiến nhiều dự án trọng điểm, dự án đầu tư công và các dự án đã nhận được sự đồng thuận cao của người dân vẫn bị kéo dài tiến độ.
Ngoài ra, nhiều vụ khiếu nại về đất đai vẫn phát sinh do:
- Giá bồi thường chưa sát giá thị trường.
- Quỹ đất tái định cư chưa được chuẩn bị kịp thời.
- Thủ tục bồi thường còn nhiều tầng nấc.
- Chưa có cơ chế riêng cho các dự án cấp bách.
6. Nhiều tồn tại lịch sử vẫn chưa được giải quyết
Dự thảo cũng chỉ ra hàng loạt vấn đề kéo dài nhiều năm như:
- Đất nông, lâm trường.
- Đất sau cổ phần hóa doanh nghiệp.
- Đất dôi dư sau sắp xếp cơ quan nhà nước.
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp vi phạm trước đây.
- Khiếu nại, tranh chấp đất đai kéo dài.
Đây đều là những nội dung được kỳ vọng sẽ được xử lý triệt để trong lần sửa đổi Luật Đất đai sắp tới.
Luật Đất đai sửa đổi sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Nếu các đề xuất được thông qua, Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng sẽ:
- Minh bạch hơn trong xác định giá đất.
- Rút ngắn thủ tục đầu tư và giao đất.
- Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
- Hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá đất.
- Tạo môi trường đầu tư thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.
- Góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.
Theo kế hoạch, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội bổ sung vào Chương trình xây dựng luật năm 2026 và sẽ được trình Quốc hội xem xét trong thời gian tới.
